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武漢擬規范商品房預售:開發商不得分層、分單元申報

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原標題:武漢擬出臺7項規范商品房預售的措施:開發商不得分層報告

  2019年12月31日,湖北省武漢市住房保障和房屋管理局發布《市住房保障房管局關于加強新建商品房預售管理工作的通知(征求意見稿)》,其中提到,開發商申報新建商品房預售許可的最低規模不得小于棟,不得分層、分單元申報預售許可。規劃一次性審批建筑面積3萬平方米(含3萬平方米)以下的,原則上應當一次性申報預售;規劃審批建筑面積超過3萬平方米的,每次申報預售面積不得少于3萬平方米。

  該《意見稿》總共提出了七條措施,包括開展房地產開發項目手冊管理、嚴格項目工程形象進度條件、合理確定預售最低規模、落實預售資金監管規定、強化預、銷售方案管理、健全房地產領域信用體系和建立常態化的動態監督管理機制。

  其中,武漢市房管局在《意見稿》中提到,商品房預售除了符合有關法律法規的規定外,原則上工程形象進度還應達到以下要求:低層(含四層)主體結構封頂,且砌筑工程完成;多層(含六躍七)主體結構達到層數的三分之二;小高層及以上建筑主體結構達到層數的二分之一且不得少于七層;有地下層的,每層可抵減主體結構一層,各建筑物的底商和裙樓結構應封頂。按照裝配式建造方式開發建設的項目,小高層及以上建筑結構主體施工達到總層數三分之一以上,且已確定施工進度和竣工交付日期的,可申請辦理預售許可證。

  在資金監管方面,商品房預售資金要全部納入房地產開發企業開立的資金監管賬戶,涉及用于政府征收中對接還建的安置性商品房除外。監管機構對用于支付工程建設等費用的預售資金實行重點監管。資金監管賬號記載于商品房預售許可證,房地產開發企業應當在經營活動中向購房人明確告知。

  另外,開發商在申請商品房預售許可時,應制定商品房預售方案和銷售方案,并提交房管部門備案。商品房預售方案主要包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格、交付標準、項目總體預售計劃與銷售方式等情況。商品房銷售方案主要包括預售房源、銷售時間、銷售方式、代理機構、分銷渠道(分銷點)、銷售和分銷人員等基本信息。

  該通知自發布之日起施行,有效期兩年。

  以下為《意見稿》全文:

  各區房管部門、市房產交易中心、市房地產市場管理中心、市房產信息中心、房地產開發企業、房地產經紀機構:

  根據建設部《城市商品房預售管理辦法》、住建部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》規定,為加強房地產市場監管,規范房地產市場秩序,維護消費者合法權益,營造誠實守信的市場環境,現就加強新建商品房預售管理的有關工作通知如下:

  一、開展房地產開發項目手冊管理

  房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項向房管部門備案,并記錄在房地產開發項目手冊中,按月度、季度、年度實時更新。房管部門根據企業上報的項目投資、開發建設、上市銷售等年度計劃和落實情況,加強市場監測與監管。

  二、嚴格項目工程形象進度條件

  商品房預售除符合有關法律法規的規定外,原則上工程形象進度還應達到以下要求:低層(含四層)主體結構封頂,且砌筑工程完成;多層(含六躍七)主體結構達到層數的三分之二;小高層及以上建筑主體結構達到層數的二分之一且不得少于七層;有地下層的,每層可抵減主體結構一層,各建筑物的底商和裙樓結構應封頂。

  無土地及在建工程抵押且開發企業信用信息優良的省市重點項目,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期的,工程形象進度可降低至三分之一。

  按照裝配式建造方式開發建設的項目,小高層及以上建筑結構主體施工達到總層數三分之一以上,且已確定施工進度和竣工交付日期的,可申請辦理預售許可證。

  三、合理確定預售最低規模

  房地產開發企業申報新建商品房預售許可的最低規模不得小于棟,不得分層、分單元申報預售許可。規劃一次性審批建筑面積3萬平方米(含3萬平方米)以下的,原則上應當一次性申報預售;規劃審批建筑面積超過3萬平方米的,每次申報預售面積不得少于3萬平方米。

  四、落實預售資金監管規定

  商品房預售資金要全部納入房地產開發企業開立的資金監管賬戶,涉及用于政府征收中對接還建的安置性商品房除外。監管機構對用于支付工程建設等費用的預售資金實行重點監管。資金監管賬號記載于商品房預售許可證,房地產開發企業應當在經營活動中向購房人明確告知。房地產開發企業應當按照重點監管資金使用節點申請使用資金。

  五、強化預、銷售方案管理

  房地產開發企業在申請商品房預售許可時,應制定商品房預售方案和銷售方案,并提交房管部門備案。商品房預售方案主要包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格、交付標準、項目總體預售計劃與銷售方式等情況。商品房銷售方案主要包括預售房源、銷售時間、銷售方式、代理機構、分銷渠道(分銷點)、銷售和分銷人員等基本信息。

  商品房預、銷售方案中主要內容發生變化的,應當申請方案變更。房管部門應指導房地產開發企業合理定價,房地產開發企業完成預售方案備案后,應在30日內申請辦理預售許可,并在銷售現場清晰明示商品房預、銷售方案的相關信息。

  六、健全房地產領域信用體系

  各級房管部門要進一步按照我市房地產開發企業信用管理的規定做好信用信息歸集和檔案管理工作,全面記載企業在從事房地產開發經營活動中的信用信息,作為企業資質核定、商品房預售、重點預售資金監管比例調整的重要依據。大力推行承諾制度,加強房地產從業人員的規范管理。通過推行不良信息披露制度和守信激勵制度,充分發揮信用體系的評價、激勵、懲戒作用,提高公共服務和市場監管水平。

  七、建立常態化的動態監督管理機制

  各級房管部門要堅持整頓規范和制度建設相結合、專項整治和日常監督相結合、受理投訴和主動監管相結合,逐步建立常態化的動態監督管理機制,切實加強過程監管、行為監管和動態監管。暢通投訴渠道,設立舉報電話,對上級轉辦批辦和來電、來信、來訪、媒體網絡等渠道投訴反映的問題,要及時受理、認真處理、快速反饋。加強多部門聯動,形成監管合力,強化聯合懲戒機制,加大典型案例曝光力度,切實保障消費者合法權益,維護房地產市場正常秩序。

  本通知自發布之日起施行,有效期兩年。《關于加強房地產市場監管完善商品房預售管理工作的通知》(武房規〔2010〕2號)同時廢止。

  市住房保障和房屋管理局

責任編輯:蔣曉桐

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